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장기주택마련저축의 진실 :PostList('aloe_maiim','1');">낙서장

2005/02/14 19:25

http://blog.naver.com/aloe_maiim/100010215531

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Year-2005 당신의 멘토를 찾으세요... | designme74
http://blog.naver.com/designme74/40000672760 최근의 저금리기조가 과연 언제까지 진행될 것인가 ?

은행권의 실세정기예금의 금리는 2000년 11월 7.5%, 2001년 11월 5.1%, 2002년 11월 4.9%, 2003년11월에는 4.10%수준으로 금리하락세가 뚜렷합니다. 그런데 저금리라는 기준이 애매합니다. 3년전인 2000년에도 "저금리시대의 재테크"라고 했거든요. 2001년에는 "초저금리시대의 재테크" 2002년에는 "실질금리제로시대" 2003년도에도 "실질금리마이너스시대"라고 합니다.

금리하락기의 재테크ABC는 장기확정금리 상품에 투자하는 것이 원칙입니다. 그러나 이상하게도 시중유동자금은 단기금융시장의 대표상품인 MMF와 MMDA에 대거 몰리고 있습니다. 앞으로 금리전망은 불투명하지만 장기적으로는 금리하락세가 우세한 것으로 판단됩니다. IMF이후 장고단저(長高短低)원칙이 무너지고 보험사의 장기저축성보험 확정금리상품이 슬그머니 없어진 것 만 봐도 금융권에서는 장기적인 금리리스크를 관리하는데 어려움이 있는 것이 분명합니다.

그러나 이런 금리하락추세에서도 절세상품을 적극적으로 활용하는 것은 중요합니다. 당초 정부의 절세금융상품 축소정책에 따라 2003년도에는 모든 비과세금융상품이 사라지게 되었지만, 장기주택마련저축과 세금우대예탁금은 2006년까지 판매기한이 3년 연장 되었습니다. 이중에서도 장기주택마련저축은 꽤 매력 있는 상품입니다.

장기주택마련저축은 초기에는 주택마련자금의 목적으로 신설되었으나 법령에 의한 요건을 충족하면 상품의 판매가 가능하면서 원래의 목적보다는 저축형 상품으로 변화되었으며 요즈음은 은행마다 "비과세장기적금", "신비과세저축" 비과세장기저축"등 으로 이름을 바꿔 달고 있습니다. 금융회사 공동판매 상품이지만 상품의 내용이나 금리적용은 판매금융사마다 다르며 은행의 저축상품도 금리적용이 모두 달라서 정확한 이해가 필요합니다.

1. 금융시장이 불안정할 때는 분산투자가 기본입니다.

요즈음 재테크 핫이슈는 "주가지수연동형상품"과 "장기주택마련저축"입니다. "주가지수연동형상품"은 은행,투신,증권사에서 여러 형태의 상품을 판매하고 있으며, 장기주택마련저축은 주로 은행에서 저축상품으로 판매되었으나 최근에는 은행권의 "장기주택마련 신탁"(채권형,주식형)과 투신사의 "장기주택마련마련펀드"(채권형, 주식형도 출시되어 상당한 판매고를 올리고 있다고 합니다.

과거 비과세저축ㆍ신탁의 판매 시 저축과 신탁의 적립비율을 조절하여 만기수익률을 높이는 것이 유효한 재테크수단으로 널리 이용되었던 것처럼 장기주택마련저축도 "자유적립식 분기 납 300만원"을 활용하여 시장상황을 봐가며 적립비율을 조절하는 기법을 활용해 보세요.

안전하다고 저축에만 "몽땅 투자"하는 것보다는 주식형에도 일부 분산투자하여 앞으로 금리상승시의 혜택과 주가상승시의 혜택도 기대해 보시길 바랍니다.

장기주택마련신탁은 적금처럼 매월 일정액씩 7년 동안 정기적립 하거나 또는 수시적립 하게 되므로 단기투자의 변동성을 축소시킬 수 있고 거치형처럼 일시투자가 아니기에 적립하는 시점별로 투자위험을 분산할 수 있는 등 채권과 주식의 가격위험을 감소시킬 수 있습니다. 주식형의 경우 주식편입비율이 30%정도로 채권형 보다는 위험이 높습니다만 그만큼 기대수익률도 높으므로 너무 겁내지 말고 본인의 투자성향에 따라 주식형에도 일부 분산투자 할 것을 적극 추천합니다.

○장기주택마련저축의 4총사

판매	종류	수익률	특징
은행	장기주택마련저축	-확정금리 최초 3년간 4.9~5.1% -변동금리	예금자보호, 안정적 수익확보
은행	장기주택마련신탁	채권형,주식형 실적배당	주식형(30%이내)
증권사	장기주택마련펀드	채권형,혼합형 실적배당	혼합형(주식 30~50%)
보험사	장기주택마련보험	공시이율	예금자보호 위험보장

(참고) 분기 납 300만원 한도 내에서는 은행 간 중복 및 은행별 다 계좌 그리고 은행+신탁+펀드도 가능합니다. 신규가입 하기 전에 별도의 분기 납 한도를 미리 정하고 한도변경은 은행 등에 신청하면 조절이 가능합니다.

2. 매년 1월에 보너스 최고 1,188,000천원씩 받는다.

장기주택마련저축을 잘 활용하면 연말정산으로 매년 1월에 594,000~1,188,000의 보너스를 받을 수 있습니다. 이를 다시 장기주택마련신탁 주식형에 재투자 한다면 아래의 확정수익률을 확보하고도 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

○ 매월 저축액 : 700,000원 정기적립 시 실질세액 환급액 예시

구분	소득세 18.0%	27.0%	36.0%
이율	5.0%
적립원금(7년)	58,800,000
이자	10,412,500
소득공제(연간)	3,000,000
환급소득세(연)	540,000	810,000	1,080,000
주민세포함(연)	594,000	891,000	1,188,000
7년간 합계	4,158,000	6,237,000	8,316,000
총 수익률	73,370,500	75,449,250	77,528,500

* 금리는 5.0%로 7년간 변동 없을 경우
* 소득세율 : 1천만원초과~ 4천만원이하 18.0%
4천만원초과~ 8천만원이하 27.0%
8천만원초과 36.0%

3. 중도해지의 비밀

장기주택마련저축은 상품선택에 있어 "중도해지이율(중도해지수수료)"도 중요합니다. 몇몇 은행은 3년 이상 계약 유지 시에는 당초 약정이율을 적용하여 3년간(3회) 소득공제혜택도 볼 수 있습니다. 또한 5년 이상 계약유지 시에는 중도해지 추징세액이 없기 때문에 같은 조건의 일반적금보다 유리합니다.

(사례)

3년 경과 후 해지할 때 장기주택마련저축과 일반적금의 수익률 비교
(조건 : 월 50만원 정기적립, 5.0%, 일반세율, 소득세율 18.0% )
ⓐ장기주택마련저축 중도해지 지급액 : 19,864,170
ⓑ정기적금 만기해지 지급액 : 19,158,570

=> ⓐ의 중도해지가 ⓑ의 만기지급보다 705,600원 더 많다
이는 중도해지 추징세액(720,000원)보다
3년간 소득공제 환급세액이 1,425,000원으로 더 많기 때문입니다.

* 은행권 저축 중도해지 이율 3가지 유형
- 3년미만 중도해지이율은 0% ~ 3% 수준
- 3년이상 : ⓐ 3년이상 중도해지시 : 당초 약정이율 적용
ⓑ 5년이상 중도해지시 : 당초 약정이율 적용
ⓒ 3년이상 중도해지시 : 기간별로 중도해지이율 적용
- ⓐ형이 제일 유리하며 퇴직이 몇 년 남지 않은 경우에는
퇴직 등 특별중도해지사유를 활용하는 것도 좋은 방법입니다.

*중도해지 추징세액
- 1년 이내에 해지 : 저축불입 누계액의 8.0%(연간 60만원 한도)
- 5년 이내에 해지 : 저축불입 누계액의 4.0%(연간 30만원 한도)
- 특별중도해지사유 : 추징 없음(명예퇴직,퇴직,해외이민,사망, 3개월 이상 입원치료 등)
- 소득공제를 받지 않는 경우 : 추징 없음

4. 분기초일 납입이 유리합니다.

자금의 여유가 있다면 매분기 초일에 납입하면 매월 정기적립 시 보다 추가수익을 얻을 수 있습니다. 따라서 월급여생활자에게는 상여금을 받거나 여유자금이 있으면 익월 까지 기다리지 말고 분기적립한도 300만원 한도이내에서 수시적립 하면 수익률을 높일 수 있습니다.

○매월 정기적립하는 방법과 분기초(일)에 적립하는 방법의 수익률 비교
(조건 : 기간 7년, 기존계좌 적용이율 5.70%가 7년간 변동 없다고 가정)

매월 100만원 정기적립

-------------------------------------------------------------

(회차) (일자) (월적립금) (적립누계액) (적수월) (이자계산)
1 2003-04-01 1,000,000 1,000,000 36 1,000,000*5.7%*84/12=399,000
2 2003-05-01 1,000,000 1,000,000 36 1,000,000*5.7%*83/12=394,250
~
84 2010-03-01 1,000,000 84,000,000 1 1,000,000*5.7%*1/12=4,750
(합계) 16,957,500

(나) 분기초에 300만원 정기적립

-------------------------------------------------------------

(회차) (일자) (분기초적립금) (적립누계액) (적수월) (이자계산)
1 2003-04-01 3,000,000 3,000,000 84 3,000,000*5.7%*84/12=1,197,000
2 2003-07-01 3,000,000 6,000,000 81 3,000,000*5.7%*81/12=1,154,250
~
28 2010-01-01 3,000,000 84,000,000 3 3,000,000*5.7%*3/12=42,750
(합계) 17,356,500
=> (나)의 분기 초 정기적립이 (가)의 월 정기적립보다
3 개월분의 이자가 14,250원 많으며 만기 7년 총 이자가 399,000원 더 많습니다.

5. 소득공제는 못 받아도 이익입니다.

장기주택마련저축의 가입자격은 신규 가입시에만 그 요건을 묻습니다. 저축기간 중에 자격요건에 해당되지 않더라도 비과세혜택은 쭈~욱 계속 됩니다. 그러나 소득공제요건은 연말정산 할 때마다 매년 묻습니다.

(사례)

ㅇ총각이 장기주택마련저축을 가입하고 나중에 결혼하면 당해 연도부터 소득공제 가능
ㅇ1가주 2주택이 일시적으로 되면 당해 연도에는 소득공제 불가하지만 다시 팔아서 1주택이 되면 소득공제 가능
ㅇ매년 연말정산 소득공제를 받다가 중간에 큰 아파트(25.7평 초과)를 구입할 경우에는 소득공제 혜택은 중지되지만 저축의 비과세 및 금리 혜택은 만기까지 유지됩니다.
그리고 다시 팔고 25.7평이하 1주택이 되면 소득공제 가능

세대주가 아니어도 신규가입요건만 맞으면 신규가입도 되고 비과세 혜택을 받을 수 있으며 현재 자유적립식 3년제 금리가 4.50%수준 이며 비과세혜택도 없지만 장기주택마련저축은 금리도 높고(현재 5.7%)비과세혜택까지 있습니다.

※ 맞벌이 부부 2계좌 가입 시 비과세 2계좌, 소득공제 1계좌로 유효합니다.
(부부 2계좌.. 남편인 세대주는 비과세+소득공제, 부인은 비과세 혜택)

※ 자영업자에게도 유리한 적립상품입니다.

○"저축상품의 신규 가입자격" "연말정산시 소득공제 요건"은 다릅니다.

[저축상품의 신규 가입자격]

* 2003년도 기준
"만 18세이상, 무주택자이거나 국민주택규모(전용면적 25.7평)이하 1주택 소유자"

* 2004년도 기준
"만 18세이상, 무주택자이거나 국민주택규모(전용면적 25.7평)이하 1주택 소유자"
- 세대주 요건 (추가)

[연말정산시 소득공제 요건] 3가지 요건 모두 충족(and)

① 18세 이상의 무주택자 또는 전용면적 85㎡이하의 1주택 소유자
② 근로소득자
③ 배우자 또는 부양가족이 있는 세대주

6. 주택자금소득공제의 내용

연말정산 시 특별공제 항목 중 주택자금소득공제의 "장기주택마련저축"은 독립된 항목이 아니라 다음 항목과 같이 고려해야 하기 때문에 조금 복잡합니다.(범위 : 특별공제/주택자금공제/주택마련저축/장기주택마련저축)

○ 연말정산 특별공제 항목 중 주택자금공제

(가)주택자금공제 종류
ⓐ주택마련저축공제
①청약저축 ②근로자 주택마련저축 ③장기주택마련저축 ④청약부금(2000.10.31 이전 가입분)
ⓑ주택임차차입금 원리금상환액 공제
ⓒ주택취득차입금 원리금상환액 공제
ⓓ장기주택 저당차입금 이자상환액 공제

(나)소득공제 한도 (2002년도) : ⓐ + ⓑ + ⓒ + ⓓ >= 300만원
ⓐ 2002년 저축 불입액 × 40%
ⓑ와 ⓒ 2002년 원리금 상환액 × 40%
ⓓ2002년 이자상환액 전액

(다)소득공제 한도 (2003년 부터) : ⓐ + ⓑ + ⓒ + ⓓ >= 600만원(한도 인상)
단, ⓐ +ⓑ 합해서 300만원 한도
ⓐ 2003년 저축 불입액 × 40%
ⓑ와 ⓒ 2003년 원리금 상환액 × 40%
ⓓ2003년 이자상환액 전액

(라)소득공제 한도 (2004년 부터) : ⓐ + ⓑ + ⓒ + ⓓ >= 1,000만원(한도 인상)
단, ⓐ +ⓑ 합해서 300만원 한도
ⓐ 2004년 저축 불입액 × 40%
ⓑ와 ⓒ 2004년 원리금 상환액 × 40%
ⓓ2004년 이자상환액 전액

*주택자금 소득공제는 경과규정 및 예외조항이 많습니다.

7. 장기주택마련저축의 금리적용은 은행마다 모두 다릅니다.

장기주택마련저축은 "참~ 이상한 저축입니다"
은행권에서 판매하는 저축금리가 당연히 확정금리를 주는 것으로 알고 가입했다가 변동금리라는 사실을 알고 해지하는 경우가 많습니다. 올해 초에는 금리가 6.0~7.0% 전후 금리가 몇 차례 인하되어 12월 초 현재 5.0% 전후입니다.

장기주택마련저축의 약정금리는 은행마다 다릅니다. 은행권의 장기주택마련저축의 금리적용을 사례를 보면 확정금리와 변동금리로 나누며 변동금리의 기준이 되는 금리도 모두 달라서 만기 시 동일하게 수익률이 나오는 발생하지 않을 것 같습니다.

은행마다 구체적으로 금리적용방법이 다른 이유는 비교적 저축기간이 장기상품인 관계로 은행고유의 금리리스크 관리기법이 서로 다르기 때문인 것 같습니다. 따라서, 단순히 현재의 표면금리만 비교하는 것은 무의미 합니다. 중도해지이율의 적용방법도 함께 고려하여야합니다.

○장기주택마련저축 만기이율 금리적용 3가지 유형
ⓐ확정금리 : 최초 3년간 확정금리, 3년 초과는 변동금리
ⓑ변동금리 : 7년간 변동금리
ⓒ변동금리Ⅱ : 매 1년마다 약정이율을 변경 적용(1년간마다 금리를 결정하고 1년간만 확정금리)

변동금리는 "장점"이기도 "단점"이기도 합니다. 변동금리는 수시로 시장금리를 반영할 수 있어서 은행과 고객 모두 금리리스크를 줄이는 방식입니다. 앞으로 금리가 상승세라면 변동금리가 유리하며 금리하락 시는 확정금리가 유리합니다.

8. 장기주택마련저축은 장점이 많은 금융상품입니다.

정리하면.......

ⓐ 7~10년간 장기간 비과세 혜택
ⓑ 저축으로 가입하는 경우 5.0% 수준의 높은 금리
(자유적립 3년제 3.8~4.50% 수준)
ⓒ 연말정산 소득공제 금융상품(연 300만원)
ⓓ 아파트 중도금이나 잔금으로 활용(대출지원)
ⓔ 장기주택저당대출은 연말정산 시 추가로 연간 이자납입액 600만원까지(2004년부터는 1,000만원)

2004년부터는 가입자격요건이 강화(세대주 요건)됩니다.
지금 당장에 저축여력이 없더라도 1만원이면 신규통장을 틀 수 있습니다. "저축"+"신탁(주식형)" 각각 1계좌씩 만들고 앞으로 시장상황에 따라 적립비율을 조절해가며 재테크 재미를 만끽해 보시 길 바랍니다. 그리고 매년 보너스 받는 것도 잊지 마세요.

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